הערכת שווי דירה

מוכרים דירה ורוצים לדעת כמה לבקש? מצאתם דירה ורוצים לדעת מה ערכה? ככה תגיעו לשולחן המשא ומתן עם נתונים ריאליים לסגירת עסקה.

האם עורך דין מקרקעין יכול להעריך שווי דירה?

אחת הדרכים המקובלות להערכת שווי דירה היא דירות שנמכרו לאחרונה בסביבת הנכס. את הדירות האלה ניתן למצוא באתר מדלן. מתווכי דירות יוכלו אף הם לספק לכם הערכה משוערת.

אתר הנדל"ן הממשלתי ומתווכי דירות הם מקורות חינמיים זמינים, אם כי לא מדויקים. אלו מקורות מהם יכול כל אחד לקבל מושג על שווי נכס.

ומה לגבי עורכי דין? עורך דין מקרקעין בחיפה, בתל אביב, בירושלים או בכל עיר גדולה אחרת נחשף לעסקאות בהיקף נרחב, מהן הוא יכול להסיק באופן גס את ערכו של נכס. עם זאת, הערכת שווי דירה, היחידה עליה הוא יכול להסתמך, היא זו של שמאי מוסמך.

בדומה לשוק הרכב וביטוח הרכב, המסתמך על מחירון השמאי יצחק לוי, כך ערך שווי דירה. במיוחד כשמדובר בהתדיינות מול רשויות המקרקעין, ערך שווי הדירה תקף רק בהסתמך על דו"ח שמאי, או שמאים, כפי שיוסבר בהמשך.

מתי מבצעים הערכת שווי דירה?

קיימים מספר מקרים בהם מבצעים הערכת שווי דירה, כשבעל המקצוע האמון על ביצוע המשימה הוא השמאי.

1. אדם שמוכר דירה יבדוק, מן הסתם, מה ערך הנכס שהוא מוכר.
2. אדם שרוצה לקנות דירה יבדוק, מן הסתם, את שווי הנכס, כדי לדעת אם הסכום הנדרש עולה בקנה אחד עם התקציב העומד לרשותו.
3. מקרה נוסף בו עשויה להידרש הערכת שווי דירה הוא בשעה שעומד המוכר מול רשויות המקרקעין בעיריה ובמס הכנסה (מס מקרקעין) ומתגלעים חילוקי דעות לגבי הערכים לפיהם מחושב גובה המס.

למשל, במחלקת המקרקעין של העיריה קובעים שומה בגובה מסוים, המבוססת על תוכניות הדירה. או ששמאי מטעמה מגיע אל הדירה וקובע שומה על פי הסקירה שערך.

בפועל, תוכניות בניה המצויות בארכיב המקרקעין של הוועדה המקומית לא תמיד תואמות את הנתונים בשטח. כמו כן, לא פעם קיימים הבדלים בין סקירות הנערכות על ידי שמאים.

במקרה בו למוכר הנכס יש השגות ביחס לנתוני הרשות, הוא רשאי לזמן שמאי מטעמו שיבצע הערכת שווי דירה, ויעמיד אותה לבחינה מחודשת בידי רשויות הגביה.

באילו גורמים יש להתחשב כשמבצעים הערכת שווי לדירה?

ערך דירה נקבע על פי כללי שמאים המעוגנים בחוק שמאי מקרקעין. הערכת שווי דירה מבוסס על מספר גורמים:

1. שטח הדירה ורמת התכנון מבחינה פונקציונלית.
2. מצב התחזוקה, כולל נזקים, אם יש. ניתן לשלב חוות דעת של מהנדס לביצוע הערכת עלות שיפוצים.
3. רמת האבזור והגימור.

מעבר להערכה המתבצעת באתר הנכס, צריך השמאי לבצע הערכת שווי נכס בהתחשב בנתונים המופיעים בנסח הטאבו ובתיק הבניין בו ממוקמת הדירה:

1. היתר בנייה ייעודי לכל שטח הנכס.
2. חריגות בנייה, אם עולות כאלו בהשוואה לממצאים הקיימים בשטח.
3. צווי הריסה, או/ו התנגדויות מצד שכנים או גורמים אחרים.
4. האם הנכס רשום בטאבו או אם הוא בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל. אם כן – מתי מסתיימת החכירה.
5. היוון.
6. פיתוח סביבתי – מיזמי פיתוח סביבתי יכולים לנחות על בעל דירה ללא התראה מוקדמת בזמן סביר, ולחייב אותו בסכומים בלתי מבוטלים. הערכת שווי דירה צריכה לקחת בחשבון גם תוכניות לפיתוח סביבתי.

האם הערכת שווי יכולה להשתנות משמאי לשמאי?

כפי שצוין בשורות הקודמות, הערכת שווי נכס אכן יכולה להשתנות משמאי לשמאי. במקרה שקיימת התנגשות בין הערכות השמאים, פונים לשמאי מכריע. פסיקתו היא הקובעת ומחייבת את כל הצדדים.