תהליך שמטרתו להעריך את הפוטנציאל הכלכלי של השקעה בנכס נדל"ן, תוך התחשבות בהכנסות, הוצאות, תשואה, ועלויות נוספות.
בין אם אתם מעוניינים ברכישת נדל"ן בארץ, רכישת נדל"ן בפורטוגל או בכל מקום אחר בחו"ל, בין אם נדלן פרטי או מסחרי, העיקרי הדברים חשובים וזהים לכל עסקת נדל"ן.
ויחד עם זאת, הכתוב הוא המלצה ויש להתייעץ עם הבעל מקצוע בכל החלטה במיוחד שמדובר על סכום גדולים להשקעה.
שלבים עיקריים לחישוב:
חישוב ההכנסות הצפויות
- שכר דירה חודשי: אם מדובר בנכס מניב (למשל, דירה להשכרה), חשב את שכר הדירה החודשי הממוצע באותו אזור, לקבל שכר דירה ממוצע באותו אזור מומלץ לעשות ממוצע של 5-6 דירות דומות מאתרי לוחות ולהוריד כ-10 אחוז מהממוצע.
- הכנסות נוספות: בדוק אפשרויות להכנסות נוספות (למשל, השכרת חניה או שטחים מסחריים).
- שיעור תפוסה: חישוב חודשים בהם הנכס לא מושכר, אם זה נכס שמושכר לתקופות קצרות לדוגמא, אז בהחלט נוכל לחשב מראש תקופות חלשות.
נוסחה:
הכנסות (שנתיות) = שכר דירה חודשי × שיעור תפוסה
הערכת הוצאות שוטפות
- מיסים ותשלומים: ארנונה, ביטוח, עמלות ניהול, במקרה וההוצאות האלה מחושבות בתוך השכירות (או חלקן) יש לחשב אותן כהוצאות, אם הן לא מחושבות בשכירות אין צורך להוסיף אותן בהוצאות השוטפות.
- תחזוקה ותיקונים: הוצאות שוטפות על הנכס, ככל שהנכס חדש יש פחות תחזוקה, ככל שהנכס ישן יותר באופו טבעי יש יותר תחזוקה.
- חישוב הריבית השנתית על ההלוואה: אם ההשקעה כוללת הלוואה או משכנתא, יש להוסיף להוצאות את חישוב הריבית השנתית על ההלוואה.
הוצאות שנתיות = (עלויות תחזוקה + מיסים + הוצאות נוספות + ריבית שנתית על ההלוואה)
חישוב תשואה נטו
תשואה נטו היא יחס ההכנסות השנתיות נטו למחיר רכישת הנכס.
נוסחה:
תשואה נטו = (הכנסות שנתיות – הוצאות שנתיות ) לחלק למחיר הנכס כפול 100.
דוגמה:
אם הכנסות שנתיות נטו הן 60,000 ש"ח ומחיר הנכס 1,000,000 ש"ח: תשואה נטו = (60,000 ÷ 1,000,000) × 100 = 6%
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אתכם:
חישוב עלויות רכישה
מחיר הנכס: שווי הרכישה.
מס רכישה: בהתאם לחוק, בכל מדינה כמובן החוק שונה.
שכר טרחה: לעורך דין ולמתווך.
שיפוץ ושדרוגים: עלויות נוספות לשיפור הנכס, בכל נכס יש מה לשפץ, אפילו צבע ותיקונים קטנים.
עלויות רכישה = מחיר הנכס + מס רכישה + הוצאות משפטיות + שיפוצים
חישוב ערך מוסף פוטנציאלי
עליית ערך הנכס: בדוק את מגמת מחירי הנדל"ן באזור.
השבחת הנכס: האם ניתן להעלות את הערך באמצעות שיפוץ?
ניתוח רווחיות כללית
השווה את ההכנסות נטו, עליית הערך הצפויה, ועלויות המימון לתשואות אפשריות מהשקעות אחרות (כמו שוק ההון).
טיפים חשובים:
- הרבה שואלים, מה עדיף השקעה בשוק ההון או בנדל"ן, אז לדעתי האישית מדובר ב-2 סוגי אוכלוסיות שונות, כמובן שהשקעה בנדל"ן היא בדרך בטוחה יותר ופחות מסוכנת מהשקעה בשוק ההון.
- בצע מחקר שוק יסודי, תאמין לי תחקור, תבדוק, תלמד, תשווה, היום זה ממש קל, אל תעשה צעד שתצטער עליו יותר מאוחר.
- התייעץ עם אנשי מקצוע, כמו שמאי, יועץ נדל"ן, או עורך דין.
- התחשב בסיכונים כמו ירידה בביקוש באזור או קשיים במציאת שוכרים.
- באמצעות שלבים אלו, תוכל להעריך בצורה מושכלת את כדאיות ההשקעה שלך בנדל"ן.
